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준비된 창업의 정석

3장. 업종별 준비된 창업

3.13. L 부동산업

제 10차 표준산업분류 기준 『L 부동산업』 의 산업분류체계는 다음과 같다.

관련 중장기 기본계획 소개

 

부동산업에 진출하고자 하는 창업자라면 『국토종합계획』을 살펴볼 필요가 있다. 『국토종합계획』에 대한 사항은 앞서 설명한 F 건설업 편을 참고하기 바란다.

지역총생산(GRDP)증가율, 취업자, 사업체 증감

 

부동산업의 지역총생산(GRDP) 은 산업평균을 밑도는 수준으로 연간 0~2% 수준의 정체되어 있는 상황이며, 서울, 경기 등 수도권에 극도로 편중된 경향을 보이고 있다. 취업자수는 2014년부터 증가추세에 있다가 2018년들어 급감한 바 있다. 사업체수는 매년 3~8%로 증가속도가 늘어나고 있는 추세이다.

[그림 88 L 부동산업 개황 분석(GRDP, 취업자, 사업체 증감)]

※ 출처 : 「국가 통계 포털(kosis.kr)」「 ONE-STOP 산업통계 종합포털(istans.or.kr)」, 자체 편집

 

연구개발비, 시장성, 사업성, 안정성

 

부동산업의 연구개발비 투자는 2015년 40% 크게 증가한 것을 제외하고는 매년 감소하고 있는 추세이다.

 

시장성(매출액증가율)은 거의 제조업 및 산업평균과 유사한 패턴을 보이며 증가하고 있는 추세에 있다.

 

사업성(매출액영업이익률)은 산업평균보다 2배 정도로 높은 수익성을 보이고 있다.

 

안정성(차입금의존율)은 산업 평균의 3배 이상으로 높은 산업에 속한다.

[그림 89 L 부동산업 개황 분석 종합(연구개발비, 시장성, 사업성, 안정성)]

※ 출처 : 「국가 통계 포털(kosis.kr)」「 ONE-STOP 산업통계 종합포털(istans.or.kr)」, 자체 편집

 

SWOT 분석

[그림 90 L 부동산업 창업 SWOT 분석]

※ 그림출처: 『업종별 준비된 창업』교육교재, 김진수, ㈜착한부동산연구소, 2019.02, 자체 편집

 

부동산업 창업의 강점첫째, 업종 중 가장 높은 투자수익성을 자랑한다는 점이다. 정부의 강력한 부동산 규제정책에도 불구하고 부동산은 투자자들에게 가장 좋은 투자처 지위를 누리고 있다. 이는 타 업종과의 협력 관점에서 상당히 유리한 고지를 점할 수 있는 것이다. 둘째, 부동산 임대료 등 창업비용을 절감할 수 있다는 점이다. 준비된 창업 관점에서도 사업장 임대료는 전체 창업비용의 17% 가까이 차지할 정도로 높은 비중을 차지하고 있다. 이 점은 부동산업 관점에서 투자자로서 창업팀에 합류할 수 있는 좋은 여지를 제공한다는 점이다. 하지만 아직 국내 환경에서는 부동산은 투자의 대상이지 부동산을 투자자본으로 활용하는 점에서는 익숙하지 않은 듯 하다. 부동산 소유자가 자본가로서 공동 창업팀에 얼마든지 합류할 수 있는 것이다. 수도권을 제외한 전국의 유휴 부동산이 점점 늘어나고 있는 현실에서 이 같은 관점 차이로 투자자본으로 활용할 수 있는 여지는 분명 존재하는 것이다.

 

부동산업 창업의 약점첫째, 창업 자본금이 많이 요구된다는 점이다. 부동산업의 높은 차입금의존률에서 나타나듯 부동산업 창업에는 타 업종보다 높은 자본금이 요구된다. 부동산이 단기 투자보다 장기 투자에 유리한 것도 자본금 부담을 가중하는 요인이다. 따라서, 부동산 창업을 위해서는 자본금 조달 능력이 무엇보다 중요하다. 둘째, 정부 규제에 민감하다는 점이다. 부동산 규제 문제는 선거 때마다 핵심 쟁점으로 나오는 단골 메뉴다. 국토 균형발전, 임대료 경감 등 부동산업으로서는 정부의 규제에 민감할 수 밖에 없는 것이다. 정부의 규제뿐 아니라 변호사업계의 중개업 진출, 직방, 다방 등 소프트웨어 기업들의 부동산 중개업 진출로 부동산업의 경쟁은 갈수록 심화되고 있다는 점은 부동산업 창업의 약점이 될 수 있는 것이다.

부동산업 창업의 기회요인첫째, 유휴 부동산 활용이 확대되고 있다는 점이다. 최근 국유 토지, 건물 등의 민간 무상 활용 확대, 부동산의 공공재 전환 등이 사회적 이슈로 부각되고 있다. 유휴 부동산 정보를 가장 많이 알고 있는 부동산업으로서는 이러한 사회의 변화를 적극 활용할 수 있는 기회가 될 수 있는 것이다. 둘째, 수익부동산에 대한 관심이 확대되고 있다는 점이다. 최근 들어 테마형 부동산에 대한 관심이 확대되고 있다. 반려동물, 실버, 1인가구, 청년주택 등 특정 테마를 주제로 한 부동산 건설이 늘고 있다는 점은 부동산 창업의 새로운 기회가 될 수 있는 것이다.

 

부동산업 창업의 위협요인첫째, 종합부동산세가 강화되고 있다는 점이다. 최근 부자세, 부유세 등이 사회적 문제화되면서 부동산 소유자들에 대한 세금 부담이 높아지고 있다는 점은 부동산업계로서는 부담이 될 수 밖에 없는 것이다. 둘째, 수도권 이외 지역의 부동산 경기가 악화되고 있다는 점이다. 부동산 직거래가 늘어나고 내수 경기가 침체되면서 이 같은 수도권 외 지역 부동산업의 경영 악화는 점점 더 심화되고 있다. 이는 창업자들의 임대료 부담이 가중되면서 더욱 확대되고 있는 추세이다. 앞에서 언급한 것처럼, 부동산업의 강점을 창업 투자자본으로 활용하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다.

 

O2O 창업 플랫폼, 다모이

 

준비된 일자리 O2O 플랫폼 다모이는 침체된 부동산을 활용할 수 있는 대안 모델을 제시하고 있다. 최근 최저임금제의 본격 시행으로 영세 소상공인들의 폐업률이 늘어나고 있는 추세이다. 다모이 플랫폼은 경영 애로에 직면한 동종 업종의 사업자가 독자생존하는 것이 아니라 폐업 후 공동 창업으로 규모의 경제로 상생하는 협업형 모델로서, 최근 늘어나는 공유 주방, 공유 숙박 등 공유경제 플랫폼을 적용한 모델이다. 또한, 다모이 플랫폼은 이를 창업보육센터에 적용함으로써 자본이 부족한 창업자가 교육(공유강의실), 숙박(공유숙소), 상담(공유상담실), 식사(공유식당), 생필품구입(공유편의점), 창업(공유사무실)까지 원스톱으로 해결하게 하는 모델을 제안하고 있다. 이를 통해 유휴 부동산의 활용율을 높이고, 지역 밀착형 창업보육센터로서 상생형 일자리를 만들어가는 새로운 테마형 부동산 사업인 것이다.


[그림 91 L 부동산업 – O2O 창업 플랫폼, 다모이]

※ 그림출처: 『업종별 준비된 창업』교육교재, 김진수, ㈜착한부동산연구소, 2019.02, 자체 편집

 

부동산업 준비된 창업 전략

 

부동산업의 매출액증가율은 업종 중 가장 낮은 산업군에 속하며, 매출액 영업이익률은 타 산업에 비해 높은 산업군에 속하며, 차입금 의존율은 높은 산업이다.

 

시장성 확대를 위해서는 N. 사업시설관리 및 사업지원서비스업, Q. 보건업 및 사회복지서비스업, E. 수도, 하수 및 폐기물 처리, 원료재생업 등 산업과의 적극적인 협력을 통해 시장을 확대해야 한다. 이를 위해 부동산 투자자로서 합작회사 설립 등을 하는 것도 시장 확대를 위한 좋은 대안이 될 것이다.

 

수익성 증대를 위해서는 M. 전문, 과학 및 기술서비스업, J. 정보통신업 등 수익성이 높은 사업과의 협력을 통해 부가수익을 창출하거나 원가절감을 하는 것도 좋은 대안이 될 것이다.

 

 차입금 의존율이 높은 부동산업의 경우 K. 금융업, M. 전문, 과학 및 기술서비스업, J. 정보통신업 등 차입금 의존도가 낮은 산업과의 협력을 통해 차입금 의존율을 낮출 필요가 있다.


[그림 92 L 부동산업 - 준비된 창업 전략(산업/업종간 융합)]

※ 그림출처: 『업종별 준비된 창업』교육교재, 김진수, ㈜착한부동산연구소, 2019.02, 자체 편집

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